तुलनात्मक दृष्टिकोण। अचल सम्पत्ति को मूल्य निर्धारण लागि विधिहरू

अचल सम्पत्ति मूल्यांकन काम को क्षेत्र मा दुनिया व्यवहार मा तीन नजिकिंदै प्रयोग:

• तुलनात्मक वा बजार;
• महंगा;
• लाभदायक।

विधि को विकल्प एक विशेष वरिपरि विकसित गरेको छ जो मूल्यांकन को वस्तु र वास्तविक अवस्था, निर्भर अचल सम्पत्ति को प्रकार। तर, सबै भन्दा विश्वसनीय विधि अझै मूल्यांकन मूल्य निर्धारण एक तुलनात्मक दृष्टिकोण मानिन्छ।

तुलनात्मक मूल्याङ्कन को मूल सिद्धान्तहरू

तुलनात्मक दृष्टिकोण - सम्पत्ति को बजार मूल्य निर्धारण गर्न प्रविधी को एक सेट। यस्तै वस्तुहरू संग तुलना अनुमानित सम्पत्ति।

निम्न सिद्धान्तमा आधारित मूल्यांकन को आधार:

• आपूर्ति र माग। यी दुई संकेतक प्रस्ताव सीमित नम्बर एक विशिष्ट माग उठ्छ, inseparably लिङ्क छन्, र conversely, अधिक प्रस्तावहरू कम मांग।
• प्रतिस्थापन। न त खरीदार एक उच्च मूल्य तिर्न गर्दैन भने समान गुण संग सम्पत्ति लायक कम।

बजार मूल्य को अवधारणा संतुलन मूल्य को अवधारणा गर्न लगभग समान छ। को संतुलन मूल्य - मात्रात्मक विशेषताहरु र मूल्य निर्धारण कारक तुलना गरिएको छ जो परियोजना, लागि आपूर्ति र माग निर्धारण को एक सेट छ।

comparables को चयन लागि मुख्य मापदण्ड अचल सम्पत्ति को मूल्य निर्धारण गर्न

तुलनात्मक विश्लेषण, एक ठूलो संख्या मा खातामा लिएको छन्, र आफ्नो संयोजन अनन्त गर्न लगभग बराबर छ तत्व। त्यसैले, जब मूल्य निर्धारण मा एक प्रत्यक्ष प्रभाव पार्न कि कारक को एक निश्चित संख्या सीमित विश्लेषण।

तत्व तुलना। एक सही रूपमा

कुनै पनि encumbrance वा servitude अनुमानित वस्तुको लागत मा एक कमी नेतृत्व। त्यो छ, स्वामित्व को सही को कुनै पनि प्रतिबन्ध - मूल्यहरु कम छ। वस्तु तुलना वस्तुहरु तुलनामा अनुमान गरिएको छ भने त्यसको विपरीत मा, कमियां, मूल्य छैन, बढ्छ।

भूमि easements उपलब्धता लागि - छैन मात्र चरण-डाउन कारक हो। मान आकलन धेरै महत्वपूर्ण छ, देशमा वा पट्टा गर्ने अधिकार, स्थायी प्रयोग स्वामित्व स्थान्तरण। अन्तिम दुई नियमहरू कारक lowering लागू हुन्छ। यो देशमा थप यसलाई सामना गर्न केही सीमितता छ कि, धेरै महत्त्वपूर्ण छ।

बिक्री सर्तहरू

को मूल्यांकन वस्तु बिक्री को विशिष्ट सुविधाहरू साँच्चै छ भने यस्तो अवस्था, खातामा लिएको छन्।

गर्न lowering कारक छ कि दिवालियापन समावेश, हतारमा विक्रेता वस्तु अचल सम्पत्ति बजार को जोखिम समय पक्कै यस्तै वस्तुहरू तुलनामा कम गरिएको छ, खरीद र बिक्री कारोबार गर्न।

महत्वपूर्ण प्रभाव र सम्बन्धित संचार, भागीदारी को मूल्यांकन, तर यी जोखिम मूल्याङ्कन गर्न गाह्रो छ।

खरीदार र विक्रेता पट्टा सम्बन्ध सम्बन्धित छन् भने, र कर भुक्तानी मा सुरक्षित गर्न, तिनीहरूलाई बीच बिक्री सम्झौता निष्कर्षमा पुग्न योजना बनाएका छ, पाठ्यक्रम, अनुमानित लागत कम हुनेछ। यस मामला मा प्रेरणा, एक - रूपमा कारोबार गर्न दलहरू अन्य गैर-बजार सम्बन्ध जोडिएको हो, त्यसैले, विक्रेता वास्तवमा खरीदार गर्न बढाउँछ। यस्तो अवस्थामा, लेनदेन विकल्प सर्तहरू हुनेछ भने।

पूर्वाधार विकासका लागि राज्य सब्सिडी प्राप्त संभावना ल्याउन सक्छ आवासीय अचल सम्पत्ति को मूल्यांकन मूल्य वृद्धि गर्न। आरोप preferential उधारो को आकार subsidized र बजार उधारो भिन्नता देखि निर्धारण गरिन्छ।

बजार अवस्था

यदि यस्तै गुण र विशेषज्ञ लागि बजार मूल्य बीच एक महत्वपूर्ण फरक त्यहाँ छ माइनस पक्ष गर्न प्रयोग गर्न सकिन्छ।

कार्यक्षमता परिवर्तन पनि खातामा आकलन गर्दा लिएको सकिन्छ, आपूर्ति र माग प्रभाव रूपमा।

साइट स्थान सम्पत्ति

शारीरिक कारक (भूमि को लागि)

भूमि मूल्यांकन मा तुलनात्मक दृष्टिकोण वस्तु सम्पत्ति को भेला विशेषताहरु समावेश:

• आकार;
• कोर्न;
• भू-;
• स्थान वर्णन;
• को अनियमितताहरु निर्मूल छन् कि कि, भूमि वनस्पति खाली छ कि तैयारी, को स्तर;
• गुणस्तर संकेतक माटो।

सबैभन्दा उल्लेखनीय पहाड वा ढलान, रक formations वा ditches उपस्थिति वा अनुपस्थितिले छ। एकदम, पृथ्वी केही ढुवानी क्षमता, यसको शक्ति, जमीन पानी उपस्थिति। यदि त्यहाँ खनिज सम्भावित घटना बारे जानकारी छ यो धेरै महत्त्वपूर्ण छ। जानकारी पुष्टि गरिएको छ भने, भूमि एक भविष्यमा बोझ हुन आवश्यक हुनेछ।

वस्तुको सामान्य विशेषताहरु मूल्यांकन गर्न

बजार तुलना दृष्टिकोण - सुविधाहरु को लागत वृद्धि कि विशेषताहरु को अध्ययन। यी समावेश:

• एक भवन वा परिसर को आकार;
• उच्च-वृद्धि भवनहरु;
• र ancillary सुविधाहरु को उपस्थिति क्षेत्र;
• छत उचाइ।

महत्त्वपूर्ण जो देखि निर्माण, थप आधुनिक र थप विश्वसनीय यो छ, सम्पत्ति को उच्च मूल्य निर्माण सामाग्री छ। पछिल्लो तर कम से कम लागत र निर्माण को समग्र उपस्थिति, मर्मत र सजिलो प्रविष्टि को उपस्थिति। यार्ड देखि इनपुट भने, यो एक कदम तल कारक हुनेछ।

मर्मतका कमी - यो संशोधन गर्न अवसर छ मूल्यांकन रिपोर्ट। यो गणना खातामा निर्माण वा मरम्मत मा कार्यरत निवेश देखि व्युत्पन्न लाभ लिइरहेको, मर्मत वा पुनर्स्थापना गर्ने कामको को लागत को मूल्य मा बनेको छ।

आर्थिक शक्तिहरू

अचल सम्पत्ति मा तुलनात्मक दृष्टिकोण - यो सञ्चालन समयमा ऊर्जा स्रोतहरू खाता सम्भव बचत मा लिइरहेको छ। उपयोगिता को लागत मा स्थिर वृद्धि मान्छे निरन्तर वैकल्पिक ऊर्जा स्रोतहरु को बचत र प्रयोगको बारेमा विचार बनाउँछ।

विशेष, यो कारक वस्तु थप पट्टा लागि प्राप्त छ भने, महत्त्वपूर्ण छ। यो भवन वा कोठा को कार्यका लागि प्रयोग गरिने खर्च, गर्न आय को अनुपात अचल सम्पत्ति को भाडा देखि शुद्ध आय मा राजधानी को प्रतिफलको आकार ठूलो, सानो।

यस वर्गमा गर्मी हानि घटनाहरू आयोजित छन् कम गर्न चाहे, मीटर को उपस्थिति वा अनुपस्थितिले मापन लागू हुन्छ।

अन्य सूचकहरू

मूल्यांकन सेवा तत्व को उपस्थिति वा अनुपस्थितिले को विचार पनि समावेश छ। साधारण उदाहरण - यदि घरमा वा एक एलिभेटर छ। संचार पूर्ण वा आंशिक अभाव को उपस्थिति, अधिक स्थानीय सिस्टम जडान। यदि धेरै कमीकमजोरी, को सुधार तलतिर लगे छ। अचल सम्पत्ति को अनुमान संकेतक को एक किसिम को लागि अझै पनि राखिन्छ।

बस्ती को चरणमा

सबै गणना बारे खुला स्रोत जानकारी एक तुलनात्मक दृष्टिकोण आधारित छन् यस्तै अचल सम्पत्ति लेनदेन संग हालै बाहिर।

मूल्यांकन कदम:

1. , विशिष्ट अचल सम्पत्ति खण्ड मा यस्तै प्रस्ताव हालै बेचिएको थिए comparables पहिचान को एक अध्ययन।
2. एकत्र जानकारी व्यक्तिगत विश्लेषण छ र प्रत्येक वाक्य अनुमानित अचल सम्पत्ति सम्पत्ति संग तुलना गरिएको छ।
3. अलग मूल्य निर्धारण विशेषताहरु, मूल्यांकन रिपोर्ट गर्न परिमार्जन।

समायोजित मूल्यहरु र तुलनात्मक दृष्टिकोण अन्तिम मूल्य को अनुमान को मेलमिलाप।

लाभ तुलनात्मक दृष्टिकोण

सबै को पहिलो, विधि सम्भव मात्र विशिष्ट खरीदार र विक्रेता को राय प्रतिबिम्बित बनाउँछ।

मूल्यांकन वित्तीय अवस्थामा खाता परिवर्तन, र पनि मुद्रास्फीति मा लिएर वर्तमान मूल्यहरु प्रतिबिम्बित गरिएको छ। मूल्यांकन सधैं स्थिर ढाकिएको छ।

विशिष्ट सम्पत्ति मूल्याङ्कन गर्न, यो अचल सम्पत्ति बजार सबै सिक्न आवश्यक छैन, तर केवल समान वस्तुहरु। यो प्रविधी विश्वसनीय परिणाम संग, धेरै सरल छ।

... र बेफाइदा

• यो वास्तविक मूल्य स्थापित गर्न एकदम गाह्रो छ।
• अचल सम्पत्ति बजार को गतिविधि र स्थिरता मा पूर्ण निर्भरता।
• डाटा harmonization, जहाँ यस्तै वस्तुहरू बिक्री को मामला मा एकदम भिन्न को जटिलता।

निश्कर्षमा

अचल सम्पत्ति को मूल्यांकन मा तुलनात्मक दृष्टिकोण को सार खरीदार र विक्रेता दुवै बुझ्छु। यो प्रविधी को दल अचल सम्पत्ति बजार अन्वेषण र तिनीहरूले नष्ट छैन भनेर निश्चित गर्न अनुमति दिन्छ। आकलन पहिले नै पूरा लेनदेन आधारित वा अन्य विक्रेता प्रदान गर्दछ हुन सक्छ। कुनै पनि मामला मा, तुलनात्मक विधि - एक systematization र समान गुण को डाटा को तुलना। तुलना लागि समान वस्तुहरूको चयन खातामा यस्तो जमानत जफती को खतरा रूपमा विशेष वा असामान्य कारक, लिए कि मुख्य कुरा हो, ऋण सम्झौता, जबर्जस्तीको को तत्व को उपस्थिति पालन गर्न व्यवस्था र स्थानीय स्तरमा नियमहरु, वा विफलता मा परिवर्तन।